Metodologia

Como o KnowValueNow chega a um número

Este documento existe porque um consultor precisa de defender a estimativa em frente a um proprietário. Tudo o que está aqui é verificável na fonte.

Que dados são usados

Venda: INE — Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local. Medianas do preço por m² de habitações efetivamente transacionadas, calculadas a partir de registos fiscais. São preços de escritura.

Arrendamento: INE — Rendas de novos contratos de arrendamento, a partir de contratos registados na Autoridade Tributária.

Geografia: Carta Administrativa Oficial de Portugal (CAOP2025, DGT). 308 municípios e 3.259 freguesias, incluindo Madeira e Açores. Os estuários, as lagoas costeiras e as grandes albufeiras são recortados com a COS2025 (DGT).

Transação, não anúncio

Esta é a distinção central. Um anúncio é um preço pedido; muitos nunca se concretizam. O KnowValueNow não usa preços de anúncio em nenhum cálculo. Se um dia integrar dados de oferta — licenciados — serão apresentados separadamente e nunca misturados com preços de transação.

Mediana, não média

A mediana é o valor central: metade das transações ficou acima, metade abaixo. Resiste a valores extremos — uma única venda atípica não distorce a zona, como aconteceria com a média.

Período de referência

Cada valor é a mediana dos 12 meses terminados no trimestre indicado. É uma média móvel: reage devagar e não reflete a semana passada. As rendas têm periodicidade anual, pelo que os dois indicadores não são do mesmo período — e o KnowValueNow indica sempre ambos.

Atualização para hoje

A mediana do INE descreve 12 meses que terminaram há vários meses: o valor do 1.º trimestre de 2026 cobre vendas de abril de 2025 a março de 2026 e só é publicado em julho. Num mercado que subiu cerca de 19% num ano, essa base fica abaixo do mercado de hoje. Por isso o KnowValueNow atualiza a estimativa para a data do estudo, numa linha própria do cálculo: aplica a tendência do mercado — a variação homóloga mediana dos concelhos, calculada a partir dos dados do INE — aos meses que passaram desde o centro da janela de dados, no máximo 18. A mediana do INE continua na primeira linha, tal como foi publicada. O método foi escolhido por teste retrospetivo sobre todas as áreas e trimestres desde 2020: sem atualização, a estimativa ficava, em mediana, 11% abaixo do valor que o INE viria a publicar um ano depois; com esta atualização, cerca de 3% abaixo. Espanha não é atualizada: a sua base é outra e ainda não foi testada.

Rendas atualizadas para hoje

As rendas seguem a mesma lógica, com uma tendência própria. O INE publica a renda mediana dos novos contratos de arrendamento dos últimos 12 meses, trimestralmente: o valor mais recente cobre os 12 meses até junho de 2026 e chega aos relatórios meses depois do centro dessa janela. Por isso o KnowValueNow mostra a renda atualizada para hoje, com a variação homóloga mediana das rendas de novos contratos entre concelhos, e mostra sempre ao lado o valor publicado. Num teste retrospetivo sobre 2020–2026, a renda tal como publicada ficava, em mediana, cerca de 10% abaixo da que o INE publicaria um ano depois; atualizada, a diferença desce para cerca de 4% nos concelhos e 5% nas freguesias. Nos 24 concelhos com mais de 100 mil habitantes, o INE publica também a renda por tipologia, e um T0 ou T1 arrenda-se por bem mais por metro quadrado do que um T3: aí, a renda da zona é ajustada à tipologia do imóvel com o rácio publicado para o concelho. Estes valores são rendas de contratos assinados, não rendas pedidas em anúncios, que costumam ser mais altas. A rentabilidade bruta continua a usar a renda e o preço tal como publicados, para comparar os dois medidos da mesma forma.

Tempo de venda: um cenário, não uma previsão

O relatório inclui um gráfico de preço pedido e tempo de venda. Não existem dados portugueses que liguem o preço pedido ao tempo que uma casa demora a vender, e o KnowValueNow não os inventa. O ponto de partida é a média nacional publicada pelo Observatório do Imobiliário do Doutor Finanças (dias desde o anúncio até à venda, por tipo de imóvel, média dos trimestres publicados); a forma da curva vem da Zillow Research, que com dados dos EUA mediu que as casas vendidas 10% abaixo do preço pedido ficaram cerca de cinco vezes mais tempo à venda e que pedir abaixo do mercado não as vendeu mais depressa. Por isso o gráfico não encurta o prazo abaixo do valor central, cresce acima dele e é sempre apresentado como cenário indicativo e nacional. Só para Portugal e para apartamentos e moradias.

Supressão e recuo geográfico

O INE não publica valores calculados sobre poucas transações, por confidencialidade estatística. Ao nível da freguesia isso afeta cerca de metade das células, e apenas 437 das 3.259 freguesias têm valor publicado no período mais recente. Quando falta o valor da freguesia, o KnowValueNow recua para o município e, depois, para a sub-região (NUTS III) — e identifica sempre o nível utilizado. No mapa, as zonas sem valor publicado aparecem a cinzento em vez de serem omitidas.

Áreas e medidas

Tipologias

O INE agrega T0 com T1, e tudo a partir de T4 numa única classe. T2 e T3 são publicados isoladamente. Não é uma simplificação do KnowValueNow: separá-los exigiria inventar uma repartição. As rendas não têm qualquer desagregação por tipologia.

O que é calculado e o que é assumido

A base — mediana da zona para a tipologia — e o ajuste novo vs. usado vêm dos dados publicados para aquela área específica. Esse prémio varia entre −13,5% e +41,6% no país, pelo que uma constante nacional estaria errada nos dois sentidos.

Andar, elevador, estacionamento, espaço exterior, vista e estado de conservação detalhado não têm preço publicado em Portugal. Os ajustes correspondentes são convenções de mercado, limitadas em agregado a +15%, e aparecem sempre marcadas como assumido no cálculo — para que o consultor as possa defender, corrigir ou substituir pelo seu conhecimento local.

Terrenos: método residual

O INE publica €/m² de habitação. Um terreno não se avalia por esse número — aplicá-lo a um lote produziria um valor inventado. Para terrenos o KnowValueNow usa o método residual, o mesmo raciocínio de um promotor:

valor do terreno = valor do construído − custo de construção − encargos e margem

O valor do construído é a área de construção permitida multiplicada pela mediana de construção nova publicada para aquela zona — dado do INE. O custo de construção é declarado pelo consultor: não existe fonte pública por zona, e assumi-lo por si seria inventá-lo. Os encargos e margem do promotor são uma convenção assumido, ajustável, com 25% por defeito.

Duas consequências, ambas visíveis no produto. Primeiro, um terreno rústico não recebe estimativa: sem capacidade construtiva o método não se aplica, e Portugal não publica preços de solo agrícola ou florestal. Segundo, a faixa é mais larga do que num apartamento — o valor do terreno é a diferença entre números grandes, pelo que um erro de 1% no valor do construído se traduz em vários por cento no terreno. A amplificação é calculada e mostrada em cada estudo. Pela mesma razão, um estudo de terreno nunca atinge a banda de confiança alta.

Faixa de valor e confiança

O KnowValueNow apresenta uma faixa, não um número exato. A largura aumenta quando a evidência é mais fraca. Não é um intervalo de confiança estatístico: o INE não publica dispersão para preços de venda, e afirmá-lo seria inventar rigor.

A confiança (0–100) é composta por cinco fatores mensuráveis: precisão geográfica (40), especificidade da tipologia (20), profundidade da série histórica (20), atualidade dos dados (12) e detalhe disponível na zona (8). As razões apresentadas ao utilizador são exatamente os valores que produziram a pontuação.

Estimativa KnowValueNow e recomendação do consultor

São figuras distintas e permanecem separadas em todo o produto e no relatório. A estimativa KnowValueNow resulta dos dados publicados. A recomendação do consultor incorpora ajustes profissionais sobre o imóvel concreto e é da responsabilidade de quem a assina.

O que o KnowValueNow não afirma saber

Não conhece o estado real do imóvel, a qualidade dos acabamentos, o ruído, a exposição solar, o histórico do condomínio nem a urgência do vendedor. Não conhece transações individuais — os microdados estão protegidos por segredo estatístico. E não substitui uma avaliação imobiliária certificada nos termos do regime dos peritos avaliadores de imóveis.

Atualização

O INE publica trimestralmente. O KnowValueNow verifica diariamente e reconstrói assim que um novo trimestre é publicado. Cada estudo guarda um instantâneo dos dados usados, para que um relatório enviado hoje continue a dizer o mesmo daqui a três meses.

Espanha: valores de avaliação, não de transação

Fontes: INE — Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local (CC BY 4.0); INE — Rendas de novos contratos de arrendamento; DGT — CAOP2025 e COS2025; OpenStreetMap, contribuidores (ODbL) para pontos de interesse e pesquisa de lugares.